《物权法》对我国不动产登记制度的影响

【内容摘要】本文通过结合最近颁布实施的《物权法》对于房地产权属登记制度的具体规定，以及对我国现行的不动产登记制度、登记程序进行阐述，对《物权法》对我国不动产登记制度的影响做一个探讨。

【关键词】 登记种类 登记制度  公示公信原则 登记程序，

自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，中国的不动产市场有了飞速发展。特别是随着中国加入WTO（世界贸易组织），申博成功以及中国承办2008年奥运会，中国的房地产市场刮起了股旋风，一时间以沿海城市为代表，房价和地价地飚升，不动产交易也逐渐成为了一种新型热门的投资理财手段。

不容忽视的是，正是因为不动产交易的日益频繁和价格的激烈浮动，推动了中国的不动产市场的迅猛发展，同时也导致现阶段我国的房地产交易市场中存在一些体制上的混乱现象，而且由于我国土地物权登记与房屋物权登记具有本质的不同，房地产管理体制本身的问题以及以前不动产权属登记制度立法的不统一，致使实践中权属登记的发证主体混乱。结合新颁布的《物权法》，健全、完善我国现行房地产权属登记制度，促进我国房地产业的发展，成为当前迫切需要解决的重点和核心问题。

一、《物权法》对于不动产登记的规定

2007年颁布实施的《物权法》将不动产登记的有关内容放在了分则第一节，足见立法编纂者对不动产登记给予了极大的关注。《物权法》从第九条到第二十二条对不动产物权的设立、变更、转让和消灭等不动产登记的重要内容做了规定，具体涉及不动产统一登记原则、登记机构的职责、不动产登记的生效时间、登记资料的查询复制、更正登记、异议登记、预告登记以及登记错误责任等。并且在《物权法》的总则中用规范性法条的形式明确了物权作为支配权，具有有优先性、排他性、追击性和物上请求权的效力。

（一）“物权公示原则” 和“物权公信原则”：

1）公示原则

《物权法》第六条明确了不动产物权，以登记和变更登记作为权利享有和变动的公示方法，区别与动产物权，以占有作为权利享有，以占有转移即交付为其变动的公示方法。物权的公示，指物权的享有与变动可取信于社会公众的外部表现形式。公示的对象是物权的享有于变动的实施，公示的目的是让不特定的第三人得以知晓。公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在与变动状态，使物权法律关系得以透明；否则，将有害于交易安全、交易秩序与第三人利益。不动产公示原则的根本就是以登记为其外在特征，确立了不动产权属的生效以不动产登记为要件，解决了登记生效主义和登记对抗主义的学术争议，以登记的形式公布不动产权属的真实状态。

2）公信原则

不动产物权的存在既然以登记为其表征，则信赖该表征而进行相应行为者，即使其表征与真实的权利状态不符，对于信赖表征的人也不会发生影响。公信原则存在的价值前提在于公示出来让人产生合理信赖的权利状态与真实权利状态不符，这个不符现象在当今社会中客观存在。当事人在物权享有和变动时依照法律的要求进行了公示，该个公示就具有权利推定的效力。具体而言：

第一、当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而为一定行为，即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护；

第二、当事人在享受、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人；

第三、当事人在享有、变动物权时未依法进行公示、则其物权不得对抗第三人。

下面以一个案例介绍公信原则在现实操作中的体现：

（案例）甲、乙为夫妻，共同有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。甲背着乙与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，且与甲办理了房产过户登记。事后乙得知此事，诉至法院，要求丙返还房屋。

该案在现实中普遍存在，从甲乙丙三个主体的角度本案正好体现了公信原则以上的三层含义：

1）、丙作为信赖公示的权利状态的第三人，其取得的物权应受到法律的保护；

2）、甲的权利得到了公示，也应当受到保护。所以如果本案中是乙将房屋出卖与第三人丙，作为房产证上及房产局的登记簿上的权利人甲，有权对抗第三人丙；

3）、而乙虽然作为房屋共同共有人享有所有权，但是其权利因为没有公示，所以不能对抗第三人丙。

公信原则作为《物权法》中重要的立法原则的体现，其意义在于，当登记权利与实际权利不一致时，法律有限保护登记权利。第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易；在该“权利人”的权利有争议时，仍然可以取得权利。

（二）《物权法》也将更正登记、异议登记、预告登记加以明确

1、更正登记  

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者与证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
    2、异议登记  

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记制日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。15日内可以对抗第三人。异议登记对于共有财产人的权利予以了保障。

3、预告登记  

预告登记是一种债权，是基于买卖合同的债权，预告登记的设立是为了保护物权，虽然在预告登记后、物权变动登记之前，买受人还没有取得不动产的所有权，但是预告登记后，未经预告登记的权利人同意，出卖人又处分了该不动产，“一物二卖”的，后一买卖合同可以有效，但不能发生物权效力即后者不能依赖买卖合同而取得所有权，且预告登记人可以主张债权和物权的双重保护，即可以对出卖人主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还。所以预告登记是一种债权物权化。

同样法律也适当的保护了债权相对人的利益。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失败。

二、我国现行不动产登记制度

1、 不动产登记采取登记生效模式

根据最新颁布实施的《物权法》的有关条文（《物权法》158条、169条），我国对于不动产物权明确了登记模式和种类：

1）登记生效主义：主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权与权利质权的变动。

2）登记对抗主义：地役权的变动。

3）无需登记：土地经营承包权、宅基地使用权并未强行要求必须登记，即当合同生效时权利生效。

2、 强制登记制度

《土地登记规则》第22条：“设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第32条：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第62条第2款：“土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。”再结合《城市房地产管理法》第60条、第61条和《担保法》第41条的规定来看，我国现行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。我国法律仅仅对集体土地承包经营权采用了任意登记主义。[1]

3、 登记簿制度

《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”规定了不动产的登记簿的效力以及管理机构。根据权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该权利，其权利内容以不动产登记簿上的记载为准。登记簿制度对客观公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

4、 不动产权属证书制度

《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有给不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”规定了不动产登记簿与不动产权属证书之间的关系。当然我国目前不动产登记制度与其实际运作之间还有待进一步完善。实际操作中，普遍存在重视不动产权属证而轻视不动产登记簿的现象，这样削弱了不动产物权的公示性，危及到不动产交易的安全。但是《物权法》的这一规定是必会推动我国现行的不动产登记制度。

三、登记程序

1、 受理登记申请

申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。在登记时，法人、其他组织应使用法定名称，由法定代表人提出申请；自然人应使用身份证上的名称；直管公房由登记机关直接代为登记；共有的房屋由共有人共同申请；他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。权利人、申请人是法人的应提交主管机关颁发的证件、证明，如工商颁发的营业执照、上级主管部门的批准文件；自然人要提交身份证 、护照等；委托他人办理的，代理人除提交其所代理的权利人、申请人的有效证件外，还要提交本人身份证等有效证件、权利人或申请人的书面委托书，委托书应予公证。如手续完备，登记机关受理登记。上海于2004年3月24日就开始实施了《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，即房地产开发企业取得商品房房地产权证时，上海市房地产交易中心就会通过网上交易系统，即时公布商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；规划平面图和建筑分层平面图；商品房的单元数以及每单元的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格。该办法为蓬勃发展的中国房地产交易市场开拓了一种新的形式。

2、 权属审核

登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋权属来源。随着社会的进步，登记机关也出台了一系列的便民措施，正如《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，在现实操作中提高了房地产市场信息的透明度，规范房地产开发企业的交易行为，解决了购房者与房产商之间的信息不对称，真实反映市场需求。

3、 公告

对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》也同样做了规定，以网上备案的形式加以公告，运用网络这个公开的大信息量的途径更好的规范市场。

4、 核准登记，颁发房屋权属证书

    对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。文件要求登记机关自受理登记申请30日内做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、他项权利登记应在受理登记后2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应在受理登记后1个月内核准注销，并注销房屋权属证书。

四、《物权法》对我国不动产登记制度的切实意义

长期以来，我国对于不动产登记的效力问题存在较大争论和分歧，主要有登记要件主义和登记对抗主义两种不同观点，以两种不同理论为指导而得到的司法审判结果将截然不同。然而新《物权法》的颁布给这个纠结已久的问题做出了明确的规定。在此，笔者结合以下案例进行探讨：

2002年12月8日，甲、乙双方经协商后，由甲出具一份买房合约给原告，其主要内容是：甲自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给乙，定金为人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。乙当即交付给甲定金人民币10000元。在乙要交纳房价给甲时，甲反悔不同意将该房屋出卖给乙，于是诉之法院。

本案审理的一个关键就是：甲、乙之间买卖的房屋未办理产权登记过户手续，是否导致房屋买卖合同无效？即房屋产权登记的效力究竟是什么，未办理产权登记的房屋交易是否可认定为合法有效，其买受人利益是否应受到保护？  

乙主张该买卖合同是合法有效的，甲应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。甲辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，甲虽然在买房合约上签名的，但乙未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，甲只同意返还定金人民币10000元。

本案中甲、乙双方协商约定了房屋买卖合同，合同中订立了违约金条款，乙已按照合同约定支付了定金10000元。显而易见，即使乙并未在买房合约上签名，但已通过自己的行为表明订立买房合约的意思表示，并且按照约定履行了支付定金的义务。甲、乙双方所订的房屋买卖合同已经符合了民事合同成立的三个要件，即当事人双方真实的意思表示，当事人具备民事行为能力以及合同内容合法，因此该合同已经成立。

这在新实施的《物权法》第十五条有明确规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。然而，即使这样一个普通的案件，由于种种原因，加上当初没有《物权法》和类似法律的明确规定，导致相同的案件却没有相同的审判标准。

五、结语

我们可以看到，作为一个国土面积占世界第三，而却拥有13亿人口的国家，我国的不动产交易市场潜力是不可忽视的，未来的竞争也必将是无比激烈的，同样的如何维护不动产交易市场稳定，保护大众的合法利益，推动不动产交易市场有序健康地发展，这个问题也是迫在眉睫的。随着《物权法》的颁布实施，虽然不能彻底解决我国不动产制度的诟病，但是其中涉及不动产统一登记原则、登记机构的职责、不动产登记的生效时间、登记资料的查询复制、更正登记、异议登记、预告登记以及登记错误责任等，都被规范性法律条文予以确定，这样无疑给中国的不动产制度的现实操作和前进的方向指出了一条康庄大道。

《土地管理法》第11条、第12条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条、第31条、第35条、第36条、第41条；《城市公有房屋管理规定》第10条、第12条；《城市房地产转让管理规定》第7条；《城市私有房屋管理条例》第6条；《城市房地产抵押管理办法》第30条、第31条、第35条；《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条；

参考文献

1．刘凯湘:《关于不动产登记问题的几点思考》, 2001年“物权与不动产登研

讨会”提交的发言大纲。

2．谢在全:《民法物权论》,中国政法大学出版社1999年版。

3．陈训龙:《不动产物权变动与登记制度》,北大法律信息网。

4．梁慧星:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,。

5．孙宪忠:《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》,载孙宪忠：《物权法论》，法律出版社2001年版。

6．胡康生:《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年3月版。