论农村住宅买卖合同效力

近年来，农村的房地产市场比较活跃，农民将其在宅基地上所建房屋出售，购买者中有的是本集体经济组织成员，有的是外村村民，还有的还是城镇非农业户口居民，与此同时，涉及农村房屋买卖的纠纷也越来越多。但是，由于我国规范农村房屋买卖行为法律不够明确，涉及农村宅基地和农村住宅的规范性文件也比较乱，因此，在司法实践中对这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也各有不同。

一、无效论

目前司法实践中占主流的观点认为，考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转的现实，农村住宅买卖合同应当认定无效，如北京、山东等地高级法院均发文要求其下级法院认定农村住宅买卖合同无效，只有买卖双方都是同一集体经济组织的成员（有的还要求买受人经过了宅基地审批手续的）可以认定合同有效，江苏法院则采合同无效论，只是在具体处理案件时采取了“无效合同，有效处理”的办法，对出卖人要求返还房屋的诉讼请求不予支持。认为住宅买卖合同其法律上无效的具体理由主要是：

1、房屋必须建立在土地之上这一物理现象决定了房屋买卖必然涉及宅基地转让，而宅基地买卖是我国法律所禁止的。

相关的法律法规定有：《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” ；2004年12月24日国务院国发〔2004〕28号《关于深化改革严格土地管理的决定》要求：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

因此宅基地的转让是违法行为，违反了法律的强制性规定，涉及宅基地转让的农村住宅买卖合同当然也是无效合同

2、根据我国土地管理法第八条的规定，“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，”因此，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，宅基地使用权具有福利性，宅基地具有社会福利和社会保障的功能与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村住宅买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在“房地一体”的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，与宅基地主体应为农村村民的法律规定相悖，同时也损害了集体经济组织的权益。

3、依据《土地管理法第》12条的规定：“…依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”目前，农村住宅买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，买受人无法获得所有权法律的保护。由于合同标的不能而无效如果标的无法实现，则不应发生法律上的效力。

二、有效论

作者认为，农村住宅买卖，不论买受人是否为农民，合同均应有效。

1、农村住宅是农民的合法财产，享有完满的所有权，公民出卖其合法财产的权利受法律保护。《宪法》第十三条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯。”《民法通则》第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产，受法律保护。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村住宅的处分权予以禁止或对转让范围严格限制，则对农民财产权利是一种严重的损害。虽然，所有权制度经历了从绝对到相对的变迁，近现代，法律可以对所有权的加以限制，但只有出于平衡各方利益，在所有权可能滥用侵害他人利益、公共利益时才能限制。在没有法律的明文规定的情况下，对公民私法权利——作为绝对权的所有权加以限制，进而认为其处分其合法财产的合同无效是没有法律依据的。

2、对民事合同的有效性评价应以合同法的规定为准。《合同法》52条规定：“违反法律行政法规的合同无效” ，将认定合同无效的标准仅限于违反法律、行政法规，因此，除法律、行政法规以外，即使合同违背了有关部门颁布的强制性规范性文件的规定，也不能据此认定合同无效。最高人民法院发布的《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

目前，并没有任何法律、行政法明文禁止农村房屋转让。即使是有关土地管理部门的一些规章也大多是规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等内容，禁买地而不禁买房。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”只是对出卖者之后再申请宅基地的拒绝，恰好从法律层面肯定了农村住宅是可以出卖的。唯一明确规定了“农村房屋不得向城市居民出售。”内容的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，其发文机关系国务院办公室，并非行政法规，仅是规章，不能作为否定合同效力的依据。

3、许多人认为农村住宅买卖合同无效的理由都是因认为存在“房地一致”原则，买卖房屋必然导致宅基地使用权转移，从不允许宅基地转让的角度论证农村住宅买卖合同无效。而事实上，就农村房屋和宅基地而言，并不存在“房地一致”的法律原则，也就是说，法律没有规定农村住宅所有权的的转移必然产生宅基地使用权转移的法律后果。

 1）所谓“房地一致”原则，即是法律要求土地使用权和其地上建筑物所有权主体一致，一同转让、抵押。起因是由于房地不可分是客观存在的物理现象，而我国法律将土地及地上建筑看作两个独立的权利客体，并有两种不同的管理制度，为解决权利人之间的冲突，法律规定土地使用权和其地上建筑物所有权一同转让、抵押的情形，如《物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”但是，值得指出的是，上述法律法规定调整对象均是建设用地之上的房屋，解决的是建设用地使用权人和建筑物所有人间可能的权利冲突问题。

2）法律对农村的集体建设用地有特别规定。《担保法》第三十六条第三款“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”而物权法沿袭其规定，《物权法》第一百八十三条规定“以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”两部法律规定了抵押时的“地随房走”，部分体现了“房地一致”原则。但与对国有建设用地使用权的规定有所不同，《物权法》第二百零一条规定“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”国家土地管理局1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第十三条又规定“法定程序”是“因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。”也就是说，农村集体建设土地“地随房走”也是在征用为国有土地后才能实现。

 至于宅基地，所谓“农村住宅所有权的的转移必然产生宅基地使用权转移”的说法是不成立，法律上没有要求农村房屋所有权与宅基地使用权人必须保持一致之类规定。因此，就集体所有土地而言，目前不能说存在 “房地一致”原则，没有法律规定宅基地使用权与其上的房屋所有权两者的权利主体必须一致。农村住宅买卖合同的效力与宅基地是否可转让问题无关。故以宅基地是否可转让以及因宅基地使用权的转移而产生的宅基地使用权主体的是否特定性和农村集体经济组织的权益保障问题来质疑农村房屋买卖合同效力是不成立的。

4、至于目前无法办理房产登记过户，也不应成为农村住宅买卖合同无效的理由。不动产物权转让经依法登记发生效力，规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同，不影响房屋买卖合同效力。登记作为不动产物权变动的公示方式，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。进行过户登记是房屋买卖合同当事人的合同义务，如不能转户则是履行不能，属当事人违约而非合同无效。

再者说，登记机构如非依法律而是仅依政府规章限制合法私人房产转让，拒不办理过户，致农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，实际上是登记机关行政不作为，侵犯公民财产权益。

三、余论

相关宅基地使用权转让问题。

1、在目前我国宅基地管理制度下，是否禁止宅基地使用权转让。

首先，从法律效力位阶较低的规章层面，有关土地管理及宅基地管理的规章均明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。如2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”

其次，从法律效力位阶较高的可以其强制性的规范决定一个宅基地使用权转让合同效力的法律、行政法规层面，则情况较复杂。如2004年12月24日国务院国发〔2004〕28号《关于深化改革严格土地管理的决定》的确“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，只禁城镇居民不禁农民购买。但这是国务院的一个行政决定，是否符合行政法规的实质要件和形式要件，可否算一个行政法规？再者，土地制度属于基本经济制度，根据立法法第八条第八项，基本经济制度只能制定法律，以一个国务院的决定，决定一项经济制度，限制公民财产的流转，禁止宅基地使用权的转让是否符合立法权限划分？这些都值得商榷。至于《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从文字上可理解为禁止包括宅基地在内的集体土地使用权转让，第六十三 条虽然没有明确规定适用于农村农业用地，但是，从其立法精神来看，该条旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。而宅基地本来就是非农业建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，可否理解为法律实际上是禁止农用地出让、转让或者出租用于非农业建设？故将该条理解为禁止宅基地转让不妥，事实上，相关土地管理部门的规定也是允许宅基地转让，只是限定在本集体经济组织内。还有，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”是否是禁止农村居民取得第二处宅基地使用权的强制性规范，如果是，则在农民以继承等合法方式取得第二处农村房屋所有权时，该处宅基地作何处理？再有物权法第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”的规定是否可以说明物权法已规定允许宅基地使用权转让的，只是具体制度有待明确而已？

2、从以上法律法规内容来看，我国宅基地管理法规制度存在很多互相矛盾和含糊不清之处，尤其是对一旦因农村房屋买卖或继承等原因出现城镇居民拥有农村房屋或者农民拥有两处以上农村房屋时宅基使用权的届定存在法律空白和矛盾。对此，有两种解决办法，一是明确规定宅基地“房地一致”原则明确宅基地使用权可以随房屋流转，不限制宅基地使用权主体和农民只能申请一处宅基地，但不限制其通过买卖或继承拥有宅基地使用权的份数。这需要对目前的宅基地管理制度作出明确的规范和调整。或是明确宅基地可以“房地不一致”，并引入法定租赁权的制度以解决房屋与土地物理不可分与法律上房地权利主体不致的矛盾。